Altbau kaufen und sanieren 2026: Die Checkliste vor dem Notartermin

3. Bausubstanz prüfen: Diese Bauteile entscheiden über das Risiko

Besichtigen Sie den Altbau nicht nur mit Blick auf Küche, Bad und Wohngefühl. Prüfen Sie die Bauteile, die später hohe Kosten verursachen können.

Dach und Dachstuhl

Achten Sie auf Feuchtigkeit, beschädigte Ziegel, Durchbiegungen und alte Dämmung. Fragen Sie nach dem Alter der Dacheindeckung. Prüfen Sie auch, ob ein Ausbau oder eine neue Nutzung geplant ist.

Fassade und Keller

Risse, abplatzender Putz und feuchte Stellen sind Warnzeichen. Im Keller sollten Sie nach muffigem Geruch, Salzausblühungen und nassen Wänden suchen. Lassen Sie die Ursache von Fachleuten klären.

Fenster und Außentüren

Alte Fenster erhöhen den Wärmeverlust. Außerdem können sie Zugluft und Feuchtigkeit an den Anschlussstellen verursachen. Entscheidend ist nicht nur das Baujahr. Auch Zustand, Einbau und Anschlussdetails zählen.

Heizung und Leitungen

Notieren Sie Heizungsart, Baujahr und Zustand. Fragen Sie nach Wartungsnachweisen. Prüfen Sie außerdem Wasserleitungen, Abwasser, Elektroinstallation und Sicherungskasten.

Schadstoffe und besondere Risiken

Bei älteren Gebäuden können je nach Baujahr und Bauteil Schadstoffe eine Rolle spielen. Dazu gehören beispielsweise bestimmte Bodenbeläge, Kleber oder Dämmstoffe. Bei einem konkreten Verdacht sollten Sie eine fachliche Untersuchung veranlassen.

Beachten Sie hierzu meinen Blogbeitrag zum Thema Die häufigsten Fehler vor einer Haussanierung. 

4. Sanierungskosten vor dem Hauskauf richtig einordnen

Eine seriöse Kostenschätzung beginnt mit einer Zustandsanalyse. Pauschale Preise pro Quadratmeter können eine erste Orientierung geben. Für die Kaufentscheidung reichen sie jedoch nicht aus.

Ordnen Sie die Maßnahmen in drei Gruppen ein:

A. Sofort notwendige Maßnahmen

Diese Arbeiten sichern die Nutzung und verhindern Folgeschäden:

• Reparatur eines undichten Dachs
• Beseitigung von Feuchtigkeit
• Erneuerung einer ausgefallenen Heizung
• Reparatur sicherheitsrelevanter Elektroanlagen
• Sanierung beschädigter Leitungen

B. Energetische Maßnahmen

Diese Arbeiten senken den Energiebedarf oder verbessern die Wärmeversorgung:

• Dämmung der Gebäudehülle
• Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs
• Dämmung der Kellerdecke
• Fenstertausch
• Heizungsmodernisierung
• Heizungsoptimierung und hydraulischer Abgleich
• Lüftung oder Verschattung

C. Komfort und Gestaltung

Diese Maßnahmen erhöhen Wohnqualität und Alltagstauglichkeit:

• Badmodernisierung
• neue Bodenbeläge
• Änderung des Grundrisses
• Ausbau von Wohnflächen
• Barrierearmut
• neue Elektroausstattung

Beginnen Sie mit der ersten Gruppe. Danach prüfen Sie die energetische Gesamtstrategie. Erst anschließend sollten Sie Komfortwünsche festlegen. So vermeiden Sie, dass eine schöne Innenrenovierung später durch Leitungs- oder Heizungsarbeiten wieder geöffnet werden muss.

Beachten Sie hierzu meinen Blogbeitrag „Energetische Komplettsanierung Gewerke Kosten“.

5. Welche Pflichten können nach dem Kauf entstehen?

Beim Eigentümerwechsel können energetische Pflichten relevant werden. Welche Anforderungen tatsächlich gelten, hängt vom Gebäude, vom Baujahr, von früheren Modernisierungen und vom Einzelfall ab.

Seit dem 29. Juli 2026 gilt laut Verbraucherzentrale das Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Viele Regelungen wurden aus dem bisherigen Gebäudeenergiegesetz übernommen. Für Bestandsgebäude bestehen weiterhin bestimmte Austausch- und Nachrüstpflichten. Daneben gibt es Anforderungen, die erst bei einer konkreten Modernisierung greifen.

Wichtig ist deshalb die Unterscheidung:

• Was muss kurzfristig erledigt werden?
• Was wird erst bei einer Änderung eines Bauteils relevant?
• Welche Maßnahme ist freiwillig, aber wirtschaftlich sinnvoll?
• Welche Nachweise benötigen Sie?
• Welche Fristen gelten für Ihr konkretes Gebäude?

Lassen Sie diese Fragen vor dem Notartermin fachlich prüfen. Eine allgemeine Internet-Checkliste kann die individuelle Prüfung nicht ersetzen.

6. Fördermittel beim Altbau kaufen und sanieren 2026

Fördermittel können die Finanzierung entlasten. Sie ersetzen jedoch keine vollständige Budgetplanung. Außerdem müssen Sie Förderbedingungen vor Beginn der jeweiligen Maßnahme klären.

KfW 308: Jung kauft Alt

Das Programm Wohneigentum für Familien – Bestandserwerb (308) richtet sich an Familien mit Kindern und Alleinerziehende, die eine bestehende Wohnimmobilie kaufen und anschließend energetisch sanieren.

Nach den aktuellen KfW-Angaben muss die Immobilie bei Antragstellung über einen gültigen Energiebedarfs- oder Energieverbrauchsausweis mit der Effizienzklasse F, G oder H verfügen. Als Sanierungsziel kommen unter anderem Effizienzhaus 85 EE, Effizienzhaus Denkmal EE oder bestimmte energetische Einzelmaßnahmen infrage.

Der Kreditbetrag liegt laut KfW zwischen 140.000 und 180.000 Euro, abhängig von Kinderzahl und Haushaltseinkommen. Die Förderung betrifft den Kaufpreis. Sanierungskosten müssen über andere Finanzierungsbausteine eingeplant werden.

Der Förderantrag muss grundsätzlich vor dem Kauf gestellt werden. Die KfW empfiehlt deshalb, die Finanzierung vor dem Notartermin zu klären.  

KfW 261: Sanierung zum Effizienzhaus

Für die Sanierung eines Wohngebäudes zum Effizienzhaus kann der KfW-Kredit 261 relevant sein. Die KfW nennt für Wohngebäude aktuell bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit als Förderhöchstbetrag.

Seit dem 21. Juli 2026 gelten angepasste Förderbedingungen. Die KfW führt unter anderem die Effizienzhaus-Stufen 40, 55, 70 und 85 sowie Effizienzhaus Denkmal in den jeweiligen Klassen auf. Auch die Zuschussbedingungen wurden verändert.

Ob diese Förderung passt, hängt von der Ausgangslage, dem geplanten Effizienzhaus-Niveau und der technischen Planung ab. Die Aktuellen Anpassungen 2026 sollten vor jeder Entscheidung geprüft werden.

Förderung für Einzelmaßnahmen

Für Maßnahmen an der Gebäudehülle und weitere Effizienzmaßnahmen kann die BEG-Einzelmaßnahmenförderung relevant sein. Das BAFA nennt für bestimmte Effizienzmaßnahmen grundsätzlich einen Fördersatz von bis zu 20 Prozent. Ein individueller Sanierungsfahrplan kann dabei eine wichtige Rolle spielen.

Das BAFA weist außerdem auf unterschiedliche förderfähige Ausgaben mit und ohne iSFP hin. Förderbedingungen können sich ändern. Prüfen Sie daher immer die aktuelle Richtlinie und die technischen Mindestanforderungen.

Heizungsförderung

Für den Austausch einer Heizung gelten eigene Förderbedingungen. Die KfW nennt seit dem 21. Juli 2026 eine Grundförderung von 30 Prozent. Zusätzlich können je nach persönlicher Situation Boni möglich sein. Insgesamt gelten Förderobergrenzen und technische Voraussetzungen.

Planen Sie den Heizungstausch nicht isoliert. Heizlast, Gebäudehülle, Heizflächen und Wärmeverteilung müssen zusammenpassen. Eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 schafft dafür eine wichtige Grundlage.

Prüfen Sie mit dem beigefügten Fördercheck Ihre Fördermöglichkeiten

7. Finanzierung: Diese Rechnung sollte vor dem Notartermin stehen

Erstellen Sie eine Gesamtübersicht mit folgenden Positionen:

Kaufpreis

• Kaufnebenkosten
• sofort notwendige Reparaturen
• geplante Sanierung
• Beratung, Planung und Nachweise
• Finanzierungsreserve
  = Gesamter Kapitalbedarf

Berechnen Sie anschließend die monatliche Belastung. Berücksichtigen Sie dabei nicht nur Zins und Tilgung. Auch Versicherungen, Grundsteuer, laufende Instandhaltung und mögliche Energiekosten gehören in die Haushaltsrechnung.

Vergleichen Sie außerdem mehrere Finanzierungsbausteine. Dazu können ein klassisches Immobiliendarlehen, ein Förderkredit und weitere Modernisierungsmittel gehören. Entscheidend ist eine Lösung, die zum Zeitplan und zur Liquidität passt. Hier geht’s zum Finanzierungsrechner von Stadtmüller Finanzierung und Beratung

8. Die Checkliste vor dem Notartermin

Prüfen Sie diese Punkte, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben:

• Energieausweis erhalten und verstanden
• Baujahr und Modernisierungshistorie geprüft
• Dach, Fassade, Keller und Fenster angesehen
• Heizung, Leitungen und Elektroinstallation bewertet
• Feuchtigkeit und mögliche Schadstoffe angesprochen
• Grundbuch, Baulasten und Dienstbarkeiten geprüft
• Sanierungsmaßnahmen priorisiert
• Kosten von Fachleuten oder anhand einer Zustandsanalyse geschätzt
• Fördermöglichkeiten vor Maßnahmenbeginn geprüft
• Gesamtfinanzierung inklusive Reserve berechnet
• Zeitplan für Kauf, Planung und Sanierung erstellt
• Kaufvertrag rechtlich prüfen lassen

Wenn mehrere Punkte offen bleiben, sollten Sie den Notartermin nicht unter Zeitdruck erzwingen. Ein späterer Termin ist meist günstiger als eine ungeplante Nachfinanzierung.

Häufige Fragen zum Altbaukauf

Muss ich einen Altbau nach dem Kauf sofort komplett sanieren?

Nein, eine Komplettsanierung ist nicht automatisch erforderlich. Entscheidend sind der konkrete Gebäudezustand, gesetzliche Anforderungen und Ihre geplanten Maßnahmen. Einzelne Pflichten können jedoch unabhängig von einer Komplettsanierung gelten.

Kann ich Fördermittel erst nach dem Kauf beantragen?

Das hängt vom Programm ab. Bei KfW 308 muss der Antrag grundsätzlich vor dem Kauf gestellt werden. Auch bei anderen Förderungen müssen Sie den richtigen Zeitpunkt beachten. Beginnen Sie deshalb keine Maßnahme ohne vorherige Förderprüfung.

Reicht der Energieausweis für die Kaufentscheidung?

Nein. Der Energieausweis ist ein wichtiger erster Baustein. Er ersetzt jedoch keine Untersuchung von Dach, Fassade, Keller, Heizung, Leitungen und Elektroinstallation.

Was ist wichtiger: Sanierung oder Finanzierung?

Beides gehört zusammen. Eine Sanierungsplanung ohne Finanzierung bleibt unverbindlich. Eine Finanzierung ohne realistische Sanierungskosten birgt dagegen ein hohes Risiko.

Sollte ich vor dem Kauf einen Energieberater einschalten?

Bei einem sanierungsbedürftigen Altbau ist eine frühe Fachberatung sinnvoll. Sie hilft, Maßnahmen zu priorisieren, technische Abhängigkeiten zu erkennen und Fördermöglichkeiten zu prüfen.