Altbau kaufen und sanieren 2026: Die Checkliste vor dem Notartermin

Ein Altbau kann ein echtes Zuhause mit Charakter werden. Allerdings zeigt der Kaufpreis oft nur einen Teil der späteren Belastung. Wenn Sie einen Altbau kaufen und sanieren, müssen Sie Kaufpreis, Nebenkosten und Sanierungsbudget gemeinsam betrachten. Viele Probleme entstehen nicht während der Bauarbeiten. Sie entstehen früher. Zum Beispiel, wenn Käufer den Zustand des Dachs unterschätzen. Oder wenn sie die alte Heizung erst nach der Finanzierungszusage prüfen. Auch fehlende Unterlagen können die Planung erschweren. Deshalb sollten Sie die Immobilie vor dem Notartermin systematisch prüfen. Sie brauchen eine realistische Einschätzung der Bausubstanz. Außerdem benötigen Sie einen Sanierungsplan mit Prioritäten. Erst dann lässt sich die Finanzierung belastbar berechnen. Die folgende Checkliste hilft Ihnen dabei. Sie ersetzt keine rechtliche, technische oder steuerliche Beratung. Sie zeigt jedoch, welche Fragen Sie vor dem Kauf stellen sollten.  1. Altbau kaufen: Der Kaufpreis ist nicht das Gesamtbudget Der Kaufpreis wirkt häufig attraktiv. Ein Sanierungsstau kann diesen Vorteil jedoch schnell aufzehren. Rechnen Sie deshalb mindestens fünf Positionen zusammen: Kaufpreis Grunderwerbsteuer Notar- und Grundbuchkosten mögliche Maklerkosten notwendige Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen Hinzu kommt eine angemessene Reserve. Gerade im Altbau öffnen Handwerker bei der Arbeit häufig Bauteile. Dann werden Schäden sichtbar, die vorher nicht erkennbar waren. Planen Sie außerdem die Kosten für Beratung, Planung, Nachweise und Baustellenkoordination ein. Eine energetische Sanierung braucht oft mehr als einzelne Handwerkerangebote. Sie braucht eine abgestimmte Reihenfolge.   Merksatz: Kaufen Sie keinen Altbau auf Basis des Kaufpreises. Entscheidend ist der gesamte Kapitalbedarf. Erstellen Sie hier eine erste Sanierungskostenschätzung 2. Diese Unterlagen sollten Sie vor dem Notartermin anfordern Bitten Sie den Verkäufer oder Makler möglichst früh um eine vollständige Unterlagenmappe. Prüfen Sie dabei besonders: Baujahr und Bauunterlagen Grundrisse und Wohnflächenangaben Energieausweis Rechnungen früherer Modernisierungen Unterlagen zur Heizung Schornsteinfegerprotokolle Nachweise zu Dach, Fenstern und Fassade Informationen zu Feuchtigkeit, Schimmel oder Leitungsproblemen Baulasten und Dienstbarkeiten Angaben zu Denkmalschutz oder Erhaltungssatzungen Grundbuchauszug und Lageplan Der Energieausweis liefert wichtige Kennwerte. Er ersetzt jedoch keine technische Zustandsanalyse. Die Verbraucherzentrale weist ebenfalls darauf hin, dass der Energieausweis den energetischen Ist-Zustand dokumentiert. Er verpflichtet Eigentümer aber nicht automatisch zu einer vollständigen Modernisierung. Bei einer Eigentumswohnung benötigen Sie zusätzliche Unterlagen. Dazu gehören Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Informationen zu Rücklagen. Prüfen Sie außerdem geplante Sonderumlagen.    Erstellen Sie hier eine erste Zustandsanalyse für das Objekt.   3. Bausubstanz prüfen: Diese Bauteile entscheiden über das Risiko Besichtigen Sie den Altbau nicht nur mit Blick auf Küche, Bad und Wohngefühl. Prüfen Sie die Bauteile, die später hohe Kosten verursachen können. Dach und Dachstuhl Achten Sie auf Feuchtigkeit, beschädigte Ziegel, Durchbiegungen und alte Dämmung. Fragen Sie nach dem Alter der Dacheindeckung. Prüfen Sie auch, ob ein Ausbau oder eine neue Nutzung geplant ist. Fassade und Keller Risse, abplatzender Putz und feuchte Stellen sind Warnzeichen. Im Keller sollten Sie nach muffigem Geruch, Salzausblühungen und nassen Wänden suchen. Lassen Sie die Ursache von Fachleuten klären. Fenster und Außentüren Alte Fenster erhöhen den Wärmeverlust. Außerdem können sie Zugluft und Feuchtigkeit an den Anschlussstellen verursachen. Entscheidend ist nicht nur das Baujahr. Auch Zustand, Einbau und Anschlussdetails zählen. Heizung und Leitungen Notieren Sie Heizungsart, Baujahr und Zustand. Fragen Sie nach Wartungsnachweisen. Prüfen Sie außerdem Wasserleitungen, Abwasser, Elektroinstallation und Sicherungskasten. Schadstoffe und besondere Risiken Bei älteren Gebäuden können je nach Baujahr und Bauteil Schadstoffe eine Rolle spielen. Dazu gehören beispielsweise bestimmte Bodenbeläge, Kleber oder Dämmstoffe. Bei einem konkreten Verdacht sollten Sie eine fachliche Untersuchung veranlassen. Beachten Sie hierzu meinen Blogbeitrag zum Thema Die häufigsten Fehler vor einer Haussanierung.    4. Sanierungskosten vor dem Hauskauf richtig einordnen Eine seriöse Kostenschätzung beginnt mit einer Zustandsanalyse. Pauschale Preise pro Quadratmeter können eine erste Orientierung geben. Für die Kaufentscheidung reichen sie jedoch nicht aus. Ordnen Sie die Maßnahmen in drei Gruppen ein: A. Sofort notwendige Maßnahmen Diese Arbeiten sichern die Nutzung und verhindern Folgeschäden: Reparatur eines undichten Dachs Beseitigung von Feuchtigkeit Erneuerung einer ausgefallenen Heizung Reparatur sicherheitsrelevanter Elektroanlagen Sanierung beschädigter Leitungen B. Energetische Maßnahmen Diese Arbeiten senken den Energiebedarf oder verbessern die Wärmeversorgung: Dämmung der Gebäudehülle Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs Dämmung der Kellerdecke Fenstertausch Heizungsmodernisierung Heizungsoptimierung und hydraulischer Abgleich Lüftung oder Verschattung C. Komfort und Gestaltung Diese Maßnahmen erhöhen Wohnqualität und Alltagstauglichkeit: Badmodernisierung neue Bodenbeläge Änderung des Grundrisses Ausbau von Wohnflächen Barrierearmut neue Elektroausstattung Beginnen Sie mit der ersten Gruppe. Danach prüfen Sie die energetische Gesamtstrategie. Erst anschließend sollten Sie Komfortwünsche festlegen. So vermeiden Sie, dass eine schöne Innenrenovierung später durch Leitungs- oder Heizungsarbeiten wieder geöffnet werden muss.   Beachten Sie hierzu meinen Blogbeitrag „Energetische Komplettsanierung Gewerke Kosten“.   5. Welche Pflichten können nach dem Kauf entstehen? Beim Eigentümerwechsel können energetische Pflichten relevant werden. Welche Anforderungen tatsächlich gelten, hängt vom Gebäude, vom Baujahr, von früheren Modernisierungen und vom Einzelfall ab. Seit dem 29. Juli 2026 gilt laut Verbraucherzentrale das Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Viele Regelungen wurden aus dem bisherigen Gebäudeenergiegesetz übernommen. Für Bestandsgebäude bestehen weiterhin bestimmte Austausch- und Nachrüstpflichten. Daneben gibt es Anforderungen, die erst bei einer konkreten Modernisierung greifen. Wichtig ist deshalb die Unterscheidung: Was muss kurzfristig erledigt werden? Was wird erst bei einer Änderung eines Bauteils relevant? Welche Maßnahme ist freiwillig, aber wirtschaftlich sinnvoll? Welche Nachweise benötigen Sie? Welche Fristen gelten für Ihr konkretes Gebäude? Lassen Sie diese Fragen vor dem Notartermin fachlich prüfen. Eine allgemeine Internet-Checkliste kann die individuelle Prüfung nicht ersetzen. 6. Fördermittel beim Altbau kaufen und sanieren 2026 Fördermittel können die Finanzierung entlasten. Sie ersetzen jedoch keine vollständige Budgetplanung. Außerdem müssen Sie Förderbedingungen vor Beginn der jeweiligen Maßnahme klären. KfW 308: Jung kauft Alt Das Programm Wohneigentum für Familien – Bestandserwerb (308) richtet sich an Familien mit Kindern und Alleinerziehende, die eine bestehende Wohnimmobilie kaufen und anschließend energetisch sanieren. Nach den aktuellen KfW-Angaben muss die Immobilie bei Antragstellung über einen gültigen Energiebedarfs- oder Energieverbrauchsausweis mit der Effizienzklasse F, G oder H verfügen. Als Sanierungsziel kommen unter anderem Effizienzhaus 85 EE, Effizienzhaus Denkmal EE oder bestimmte energetische Einzelmaßnahmen infrage. Der Kreditbetrag liegt laut KfW zwischen 140.000 und 180.000 Euro, abhängig von Kinderzahl und Haushaltseinkommen. Die Förderung betrifft den Kaufpreis. Sanierungskosten müssen über andere Finanzierungsbausteine eingeplant werden. Der Förderantrag muss grundsätzlich vor dem Kauf gestellt werden. Die KfW empfiehlt deshalb, die Finanzierung vor dem Notartermin zu klären.   KfW 261: