Sanierung finanzieren: So planen Sie ohne schlaflose Nächte

Schaffen wir das finanziell? Die wichtigste Frage vor jeder Sanierung Sanierung finanzieren klingt zunächst nach Kredit, Zinsen und vielen Fragezeichen. Besonders bei älteren Häusern im Allgäu kommen oft mehrere Gewerke zusammen. Dach, Fenster, Heizung, Fassade und Innenausbau beeinflussen sich gegenseitig. Gleichzeitig möchte niemand während der Bauarbeiten ständig neue Rechnungen fürchten. Die gute Nachricht: Eine Sanierung lässt sich planbar machen. Sie brauchen dafür keine perfekte Glaskugel. Sie brauchen eine realistische Bestandsaufnahme, eine klare Reihenfolge und einen Finanzierungsplan mit Reserve. Der wichtigste Grundsatz lautet: Erst den Bedarf klären, dann die Kosten schätzen, danach Förderung und Finanzierung festlegen. Wer dagegen mit einem einzelnen Kreditbetrag startet, plant häufig am eigentlichen Projekt vorbei. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie Ihr Budget prüfen, Sanierungskosten ordnen und Fördermittel sinnvoll einplanen. Außerdem zeigen wir, welche Fehler besonders häufig zu finanziellen Sorgen führen.  1. Sanierung finanzieren beginnt mit dem Haushaltsbudget Die zentrale Frage lautet nicht: „Wie viel Kredit gibt die Bank?“ Sie lautet: Welche monatliche Belastung können Sie dauerhaft tragen? Die Verbraucherzentrale empfiehlt, Einnahmen und Ausgaben sorgfältig zu prüfen. Dabei zählt nicht nur der aktuelle Kontostand. Entscheidend ist der Betrag, der langfristig jeden Monat übrig bleibt. Erstellen Sie deshalb eine einfache Haushaltsrechnung: Einnahmen erfassen regelmäßige Nettoeinkommen Kindergeld und sichere weitere Einnahmen Mieteinnahmen, soweit dauerhaft realistisch sonstige regelmäßige Einkünfte Ausgaben vollständig erfassen Lebenshaltung und Lebensmittel Versicherungen und Beiträge Mobilität, Fahrzeuge und Rücklagen für Reparaturen Kinderbetreuung, Ausbildung und Unterhalt Urlaub und unregelmäßige Ausgaben bestehende Kredite und Leasingraten Rücklagen für Instandhaltung   Rechnen Sie anschließend mit Ihrer künftigen Situation. Die bisherige Miete fällt möglicherweise weg. Dafür entstehen neue Kosten für Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Heizung, Strom und Instandhaltung. Planen Sie außerdem private Veränderungen ein. Ein Kind, Teilzeit, ein Arbeitsplatzwechsel oder eine anstehende größere Anschaffung können das Budget deutlich verändern. Die Monatsrate nicht bis zur letzten Grenze ausreizen Die maximal mögliche Liquidität ist nicht automatisch die passende Kreditrate. Lassen Sie einen Sicherheitsabstand zwischen dem monatlichen Überschuss und der geplanten Rate. Die Verbraucherzentrale nennt als Orientierung etwa zehn Prozent Luft zwischen Überschuss und Kreditrate. Diese Zahl ersetzt keine individuelle Beratung. Sie zeigt jedoch die richtige Richtung: Eine Finanzierung braucht Bewegungsfreiheit. 2. Sanierungskosten realistisch und vollständig planen Eine grobe Zahl aus dem Internet reicht für eine belastbare Finanzierung selten aus. Die Kosten hängen vom Baujahr, vom Zustand, von der Wohnfläche und vom gewünschten Standard ab. Außerdem entstehen bei einer Sanierung oft Kosten, die Eigentümer am Anfang übersehen. Dazu gehören zum Beispiel: Gerüst und Baustelleneinrichtung Entsorgung und mögliche Schadstoffe Planungs- und Fachplanerkosten Energieberatung und Baubegleitung Maurer-, Putz- und Folgearbeiten Elektroarbeiten nach Eingriffen in Wände oder Decken Anpassungen an Leitungen und Anschlüssen Wiederherstellung von Böden, Wänden und Außenanlagen Zwischenfinanzierung während der Bauphase   Deshalb sollten Sie das Projekt in drei Kostenblöcke aufteilen: Notwendige Maßnahmen: Was muss aus technischen oder rechtlichen Gründen zuerst erfolgen? Energetische Maßnahmen: Was senkt den Energieverbrauch oder verbessert die Gebäudeeffizienz? Komfort und Gestaltung: Was erhöht Wohnqualität, Barrierefreiheit oder den späteren Wert?   Diese Einteilung hilft bei der Reihenfolge. Sie zeigt außerdem, welche Maßnahmen gemeinsam geplant werden sollten. Reserve für Unvorhergesehenes einplanen Bei älteren Immobilien bleiben Überraschungen möglich. Eine belastbare Finanzierung sollte deshalb eine angemessene Reserve enthalten. Die konkrete Höhe hängt vom Zustand und vom Planungsstand ab. Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Kostenreserve und frei verfügbarem Haushaltsgeld. Die Reserve gehört zum Projektbudget. Sie sollte nicht als monatlicher Puffer für den Alltag dienen. 3. Eigenmittel, Fördermittel und Kredit sauber trennen Ein verständlicher Finanzierungsplan zeigt, woher jeder Euro kommt. Typischerweise besteht er aus vier Bausteinen: vorhandene Eigenmittel erwartete Förderzuschüsse Förderkredite ergänzende Bankfinanzierung Rechnen Sie Fördermittel jedoch erst dann fest ein, wenn die Voraussetzungen geprüft sind. Eine Förderung ist keine automatische Auszahlung. Häufig müssen technische Anforderungen erfüllt und Anträge vor Beginn der Maßnahme gestellt werden. Welche Förderwege können eine Rolle spielen? Bei der energetischen Sanierung kommen je nach Vorhaben unterschiedliche Programme infrage. Die Zuständigkeiten und Bedingungen ändern sich regelmäßig. Maßgeblich sind deshalb immer die offiziellen Informationen zum Zeitpunkt der Antragstellung. Der KfW-Wohngebäude-Kredit 261 kann die Sanierung zum Effizienzhaus unterstützen. Die KfW nennt aktuell bis zu 150.000 Euro Kredit je Wohneinheit. Der Tilgungszuschuss hängt vom erreichten Effizienzstandard und weiteren Voraussetzungen ab. Details finden Sie auf der offiziellen KfW-Produktseite. Für energetische Einzelmaßnahmen können Zuschüsse nach der BEG-EM-Richtlinie relevant sein. Das BAFA informiert über die Fördermittel und die jeweiligen technischen Anforderungen. Für bestimmte bereits bezuschusste Einzelmaßnahmen gibt es den KfW-Ergänzungskredit 358/359. Die KfW nennt aktuell bis zu 120.000 Euro je Wohneinheit. Voraussetzung ist unter anderem eine vorherige Zuschusszusage oder ein Bewilligungsbescheid. Der Kredit dient nicht dazu, bereits abgeschlossene Vorhaben nachträglich zu finanzieren. Mehr dazu steht auf der KfW-Seite zum Ergänzungskredit. Bei BAFA-geförderten Effizienzmaßnahmen nennt die aktuelle Übersicht einen Grundfördersatz von 15 Prozent. Ein iSFP-Bonus von 5 Prozent kann hinzukommen, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. Die förderfähigen Ausgaben können sich mit einem iSFP erhöhen. Prüfen Sie die Details immer vor Beauftragung und Antragstellung in den offiziellen BAFA-Unterlagen. Fördermittel reduzieren nicht automatisch Ihre monatliche Rate. Ein Zuschuss kann die Kreditsumme verringern. Ein Förderkredit kann die Finanzierung ergänzen. Beides wirkt unterschiedlich. Genau deshalb sollte die Förderung in einen vollständigen Zahlungsplan eingebaut werden. 4. Ein Beispiel für eine ruhige Finanzierungsplanung Das folgende Beispiel dient nur zur Orientierung. Es ist keine Förderzusage und kein konkretes Kreditangebot. Ein Paar plant eine Sanierung mit folgenden Positionen: Baustein Betrag energetische Maßnahmen 55.000 € notwendige Modernisierung 25.000 € Planung, Nebenkosten und Reserve 20.000 € Gesamtbedarf 100.000 € Die Finanzierung könnte beispielhaft so aussehen: Finanzierungsquelle Betrag Eigenmittel 20.000 € erwarteter Zuschuss, vorbehaltlich Bewilligung 15.000 € Darlehen 65.000 € Gesamt 100.000 € Für eine überschlägige Annuitätsrechnung kann man die geplante Rate mit der Summe aus Zins und Anfangstilgung vergleichen. Bei einer angenommenen Gesamtbelastung von 6 Prozent pro Jahr (Zins und Tilgung) würde ein Darlehen über 65.000 Euro rechnerisch zunächst etwa 325 Euro monatlich entsprechen: 65.000 Euro × 6 Prozent ÷ 12 = 325 Euro monatlich Das ist nur eine Rechenhilfe. Der tatsächliche Sollzins, die Tilgung, die Laufzeit, die Zinsbindung und die Auszahlung beeinflussen das Ergebnis. Außerdem können Bereitstellungszinsen, Sicherheiten und weitere Vertragsdetails eine Rolle spielen. Der Vorteil einer solchen Darstellung: Sie sehen sofort, ob die Rate auch dann tragbar bleibt, wenn der Zuschuss später ausgezahlt wird oder die Reserve teilweise benötigt wird. 5. Diese Fehler führen besonders oft zu schlaflosen Nächten Fehler 1: Mit dem maximalen Kreditbetrag