Sanierungspflicht: Was Eigentümer durch GEG und EU-Gebäuderichtlinie wissen müssen

Viele Eigentümer fragen sich gerade: Muss ich mein Haus jetzt sanieren? Die Diskussion rund um die Sanierungspflicht hat in den letzten Monaten erheblich zugenommen. Der Auslöser ist die neue EU-Gebäuderichtlinie – auch EPBD genannt. Zudem stellt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bereits heute konkrete Anforderungen. Das sorgt für Verwirrung. Deshalb erklären wir Ihnen klar und verständlich: Was gilt bereits? Was kommt noch? Und was müssen Sie als Eigentümer konkret tun? → Zum Sanierungs-Start auf www.marktplatz-sanierung.de Was ist die Sanierungspflicht – und warum gibt es sie? Deutschland hat ein klares Klimaziel: Bis 2045 soll der Gebäudebestand klimaneutral sein. Das ist ehrgeizig. Denn rund 35 Prozent des gesamten Energieverbrauchs in Deutschland entfällt auf Gebäude – vor allem auf Heizung und Warmwasser. Deshalb hat der Gesetzgeber zwei Regelwerke geschaffen: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG): Das gilt bereits heute in Deutschland. Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD): Diese wurde im Mai 2024 beschlossen. Sie muss bis Mai 2026 in deutsches Recht umgesetzt werden. Beide Regelwerke verfolgen dasselbe Ziel: Gebäude sollen deutlich energieeffizienter werden. Allerdings unterscheiden sie sich in Reichweite und Verbindlichkeit. Was schreibt das GEG heute vor? Die aktuellen Pflichten Das Gebäudeenergiegesetz gilt bereits. Es schreibt bestimmte Maßnahmen verbindlich vor – vor allem bei einem Eigentümerwechsel. Das sind die wichtigsten Pflichten: Pflicht 1: Austausch alter Heizkessel (§ 72 GEG) Alte Gas- oder Ölheizkessel dürfen nach einer bestimmten Betriebsdauer nicht mehr betrieben werden. Konkret gilt: Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden. Das gilt jedoch nicht, wenn Sie als Eigentümer das Gebäude bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben. Außerdem gibt es Ausnahmen für Niedertemperatur- und Brennwertkessel. Wichtig: Diese Regel greift vor allem beim Eigentumswechsel. Wer ein Haus durch Erbe, Kauf oder Schenkung übernimmt, hat dafür in der Regel zwei Jahre Zeit. (Quelle: gesetze-im-internet.de – GEG § 72, abgerufen Mai 2026) Pflicht 2: Dämmung von Rohrleitungen und obersten Geschossdecken (§ 47 GEG) Ungedämmte Rohrleitungen in unbeheizten Räumen und nicht gedämmte oberste Geschossdecken müssen nachgerüstet werden. Das ist oft günstiger als gedacht. Zudem spart es sofort Energie und Heizkosten. (Quelle: gesetze-im-internet.de – GEG § 47, abgerufen Mai 2026) Pflicht 3: Energieausweis vorlegen Wer verkauft oder neu vermietet, muss einen gültigen Energieausweis vorlegen. Das ist Pflicht. Bei Verstößen drohen empfindliche Bußgelder. (Quelle: verbraucherzentrale.de – GEG Energieausweispflicht, abgerufen Mai 2026) Was bringt die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) ab 2026? Hier ist die gute Nachricht zuerst: Die neue EU-Gebäuderichtlinie schreibt keine individuellen Sanierungspflichten für einzelne Wohngebäude vor. Das hat das Öko-Zentrum NRW klar bestätigt. Trotzdem bringt sie wichtige Neuerungen. (Quelle: oekozentrum.nrw – Neue EU-Gebäuderichtlinie, abgerufen Mai 2026) Was die EPBD konkret fordert: Mitgliedstaaten – also Deutschland – müssen den durchschnittlichen Energieverbrauch des gesamten Wohngebäudebestands schrittweise senken. Deutschland muss die Richtlinie bis Mai 2026 in nationales Recht umsetzen. Aktuell wird dafür die GEG-Novelle 2026 vorbereitet. Renovierungspässe (ähnlich dem deutschen iSFP – individueller Sanierungsfahrplan) sollen ab Ende 2025 eingeführt werden. Neue Energieausweise werden strenger und einheitlicher in ganz Europa. Bei Verkauf oder Vermietung müssen Energieausweise künftig noch aktiver vorgelegt werden.   Was die EPBD NICHT fordert: Eine Pflicht zur Sanierung bis zu einem bestimmten Energiestandard für Wohngebäude Eine Pflicht, die direkt an einzelne Eigentümer gerichtet ist Sanierungsvorgaben für Wohnhäuser mit bis zu zehn Wohneinheiten Die Pflicht liegt also beim Mitgliedstaat – nicht beim einzelnen Eigentümer. Zumindest noch nicht. Warum Sie trotzdem jetzt handeln sollten Auch wenn heute noch keine direkte Zwangssanierung droht: Die Richtung ist eindeutig. Gebäude mit schlechter Energieeffizienz werden zunehmend schwieriger zu verkaufen, zu vermieten und zu finanzieren. Außerdem gilt: Wer heute saniert, profitiert von attraktiven Förderprogrammen. Diese könnten künftig weniger großzügig werden. Deshalb lohnt sich ein früher Einstieg. Diese Förderprogramme sind aktuell besonders relevant: KfW 261 – Wohngebäude Kredit (BEG WG): Für die Komplettsanierung zum KfW-Effizienzhaus. Aktuelle Konditionen und Tilgungszuschüsse: → kfw.de BAFA BEG EM – Einzelmaßnahmen: Für Dämmung, Fenster, Anlagentechnik. → bafa.de KfW 458 – Heizungsförderung: Beim Umstieg auf eine klimafreundliche Heizung. → kfw.de iSFP – Individueller Sanierungsfahrplan: Zeigt Ihnen, in welcher Reihenfolge Sie sanieren sollten – und sichert Ihnen einen Förderbonus. → kfw.de Eine Übersicht der Förderungen (MAi 2026) entnehmen Sie aus dem Blog Artikel „KfW & BAFA Förderung: Überblick Sanierung 2026“ Wichtig: Die konkreten Förderhöhen ändern sich regelmäßig. Sprechen Sie uns an – Erstellen Sie hier Ihren persönlichen Fördercheck. → www.stadtmueller-finanzierung.de Häufige Fragen zur Sanierungspflicht (FAQ) Muss ich mein Haus jetzt sofort sanieren? Nein – nicht pauschal. Das GEG schreibt bestimmte Maßnahmen vor, vor allem beim Eigentümerwechsel. Eine allgemeine Zwangssanierung gibt es heute nicht. Allerdings sollten Sie Ihre individuelle Situation prüfen lassen. Bin ich als Selbstnutzer betroffen? Wenn Sie Ihr Haus bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben, sind Sie von einigen GEG-Pflichten ausgenommen – zum Beispiel vom Heizkessel-Austausch. Jedoch gilt das nicht bei allen Maßnahmen. Was passiert, wenn ich die Sanierungspflicht ignoriere? Das GEG sieht Bußgelder vor. Außerdem kann das beim Verkauf oder der Vermietung zu Problemen führen – etwa wenn der Energieausweis fehlt oder Mängel beim Schornsteinfeger auffallen. Was ist der iSFP und brauche ich das? Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ist ein persönlicher Stufenplan für Ihr Gebäude. Er zeigt, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll sind. Außerdem sichert er Ihnen einen zusätzlichen Förderbonus. Die Erstellung ist gefördert – sprechen Sie uns an. Gilt die Sanierungspflicht auch im Allgäu und in Kempten? Ja. Das GEG gilt bundesweit – also auch in Kempten und im gesamten Allgäu. Zudem gibt es in Bayern ergänzende Landesprogramme. Welche aktuell gelten, klären wir gerne mit Ihnen. Fazit: Jetzt informieren – nicht warten Die Sanierungspflicht ist Realität – zumindest in Teilen. Das GEG schreibt heute schon klare Maßnahmen vor. Die EU-Gebäuderichtlinie verschärft den Rahmen weiter. Deshalb lautet die klare Empfehlung: Handeln Sie frühzeitig. Wer jetzt den Energiestatus seines Gebäudes kennt, kann gezielt planen. Er sichert sich attraktive Fördermittel. Und er steigert gleichzeitig den Wert seiner Immobilie. Gottfried Stadtmüller und sein Team bei Marktplatz Sanierung unterstützen Sie dabei – von der ersten Analyse bis zur Übergabe an den Handwerker. Sanierungspflicht – und jetzt? Wir haben die Antworten. Viele Eigentümer wissen nach der Lektüre: Es gibt Pflichten. Aber was genau gilt für mein Haus? Wir schauen gemeinsam hin:  Betrifft mich das GEG? – Wir