GEG 2026 & Gebäudemodernisierungsgesetz: Was Eigentümer jetzt wissen müssen

Das GEG 2026 sorgt bei vielen Hausbesitzern für Unsicherheit. Kein Wunder: Das bisherige Gebäudeenergiegesetz – kurz GEG 2026 – wird gerade grundlegend reformiert. Konkret plant die neue Bundesregierung mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) eine echte Kehrtwende. Was das für Sie als Eigentümer bedeutet – und was Sie jetzt tun sollten – erfahren Sie in diesem Beitrag. Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – und was hat es mit dem GEG zu tun? Das bestehende GEG 2026 – also das Gebäudeenergiegesetz in seiner aktuellen Fassung – verpflichtete neue Heizungsanlagen dazu, zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben zu werden. Diese Regelung ist auch bekannt als Heizungsgesetz 2026 oder die berühmte 65-%-EE-Pflicht. Diese Regelung war politisch hochumstritten und wird nun durch ein komplett neues Gesetzeswerk ersetzt: das Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Die Umbenennung ist dabei mehr als nur Symbolik. Denn das GModG soll das gesamte Gebäudeenergierecht neu aufstellen: technologieoffener, flexibler und einfacher. So lautet zumindest das erklärte Ziel der Bundesregierung. In der Praxis bedeutet das konkret: Die pauschale Pflicht zu einer bestimmten Heiztechnologie fällt weg. Stattdessen kommen neue Regeln für Brennstoffe, Quoten und Mieterschutz. Das GModG war ursprünglich für Februar/März 2026 geplant. Aufgrund politischer Streitigkeiten – insbesondere rund um den Mieterschutz und die Blockade durch das Finanzministerium – hat sich der Kabinettsbeschluss wiederholt verschoben. Der aktuelle Fahrplan sieht vor, dass das Kabinett das GModG am 13. Mai 2026 beschließt. Das Inkrafttreten ist weiterhin vor dem 1. Juli 2026 angepeilt.   Was wurde am 29. und 30. April 2026 konkret beschlossen? Zwei wichtige Entscheidungen fielen Ende April 2026: 1. Verschiebung der 65-%-Pflicht (29. April 2026) Das Bundeskabinett hat am 29. April 2026 einen Gesetzentwurf beschlossen, der das Inkrafttreten der 65-%-EE-Pflicht in Großstädten um vier Monate verschiebt – vom ursprünglich geplanten 1. Juli 2026 auf den 1. November 2026. Hintergrund: Da das GModG selbst diese Pflicht abschaffen wird, wäre es widersinnig, sie zunächst in Kraft treten zu lassen und kurz darauf wieder zu kippen. Die Verschiebung soll Rechtsunsicherheit vermeiden. 2. Einigung zur Heizkostenbremse für Mieter (30. April 2026) Am 30. April 2026 einigten sich Union und SPD auf eine Heizkostenbremse für Mieter: Vermieter, die fossile Heizungen einbauen, sollen künftig stärker an den Heizkosten beteiligt werden. Konkret ist vorgesehen: Hälftige Aufteilung der Kosten erneuerbarer Brennstoffe (sogenannte „Bio-Treppe“) zwischen Mieter und Vermieter Hälftige Aufteilung der CO₂-Kosten ab dem 1. Januar 2028 (statt bisher bis zu 90 % Vermieteranteil) Hälftige Aufteilung der Gasnetzentgelte ab 2028 Eine Härtefallklausel für unsanierte Gebäude mit niedrigen Mieten soll noch erarbeitet werden   Diese Regelungen sollen über das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz umgesetzt werden, das dafür voraussichtlich umbenannt wird. Was ändert sich konkret beim Heizungstausch? Das GModG bringt beim Heizungsgesetz 2026 einen grundlegenden Systemwechsel: Statt starrer Vorgaben setzt die neue Regelung auf Technologieoffenheit. Die wichtigsten geplanten Neuerungen: Abschaffung der 65-%-EE-Pflicht: Die Paragrafen 71 bis 71p GEG sollen gestrichen werden. Damit dürfen auch weiterhin Gas- und Ölheizungen eingebaut werden. Technologieoffenheit: Der Heiztechnologiekatalog wird erweitert – Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridheizung, Biomasse, aber auch Gas und Öl bleiben erlaubt. Die „Bio-Treppe“: Neu eingebaute Gas- und Ölheizungen müssen ab dem 1. Januar 2029 einen steigenden Anteil an CO₂-neutralen Brennstoffen (z. B. Biomethan, grüner Wasserstoff) nutzen – beginnend mit 10 % und in drei weiteren Schritten bis 2040 ansteigend. Betriebsverbote fallen weg: Auch die seit 2002 geltenden Betriebsverbote für alte Konstanttemperaturkessel (über 30 Jahre) sollen mit dem GModG entfallen. Grüngas-/Grünheizölquote: Für alle Bestands-Öl- und Gasheizungen soll eine moderate Quote für erneuerbare Brennstoffe eingeführt werden – ab 2028 beginnend bei bis zu 1 %, dann ansteigend. Ziel: mindestens 2 Mio. Tonnen CO₂-Äquivalente bis 2030. Achtung: Diese Regelungen sind Stand 30. April / 3. Mai 2026 noch nicht in Kraft getreten. Das GModG befindet sich im Gesetzgebungsverfahren. Beachten Sie, dass sich Details noch ändern können. Was ändert sich beim Energieausweis? Das GModG soll außerdem die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024) eins zu eins in deutsches Recht umsetzen. Dies hat direkte Auswirkungen auf den Energieausweis: Neue EU-einheitliche Energieeffizienzklassen (A–G): Die bestehenden deutschen Klassen werden auf das europäische Schema vereinheitlicht. Das bedeutet: Energieausweise, die heute ausgestellt werden, könnten zukünftig anders zu lesen sein. Erweiterte Ausstellungsberechtigung: Die bisherige Unterscheidung zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden bei der Ausstellungsberechtigung soll entfallen. Handwerker und staatlich anerkannte Techniker erhalten damit mehr Möglichkeiten, Energieausweise auszustellen. Kein individueller Sanierungszwang: Für Wohngebäude werden durch die EPBD-Umsetzung keine individuellen Sanierungspflichten ausgelöst – dies wurde ausdrücklich klargestellt. minol   Noch gilt das bestehende GEG. Wenn Ihr Energieausweis ausläuft oder Sie einen neuen benötigen (z. B. beim Verkauf oder bei der Vermietung), sollten Sie jetzt handeln – mit einem Ausweis, der dem aktuellen Stand entspricht und bereits auf die neuen Klassen vorbereitet ist. Was bedeuten die Änderungen für Eigentümer – und was wird empfohlen? Die politische Lage ist unübersichtlich, aber eines ist klar: Wer jetzt abwartet, verschenkt möglicherweise Geld und Zeit. Denn: Zunächst die gute Nachricht: Die Förderungen bleiben vorerst bestehen. Sowohl die Bundesheizungsförderung (KfW 458) für klimafreundliche Heizungen als auch die BEG-Einzelmaßnahmen über die BAFA laufen weiter – unabhängig vom GModG-Zeitplan. Aktuelle Konditionen direkt prüfen auf kfw.de und bafa.de). Keine Panik bei der Heizung: Wer eine Heizung hat, die noch funktioniert, muss nicht überstürzt handeln. Das GModG schafft keine neuen kurzfristigen Tauschpflichten für Bestandsheizungen. Energieausweis rechtzeitig erneuern: Läuft Ihr Energieausweis in den nächsten 12 Monaten aus? Dann jetzt handeln – vor allem wenn ein Verkauf oder eine Vermietung geplant ist. Sanierungsfahrplan erstellen lassen (iSFP): Der individuelle Sanierungsfahrplan gibt Ihnen Orientierung, in welcher Reihenfolge Sanierungsmaßnahmen sinnvoll sind – unabhängig davon, welches Gesetz gerade gilt. Und: Er sichert Ihnen bei BAFA-geförderten Einzelmaßnahmen einen iSFP-Bonus. Die aktuelle Förderhöhe prüfen Sie direkt auf bafa.de. Wer eine neue Heizung plant: Vor dem Einbau einer Gas- oder Ölheizung unbedingt die „Bio-Treppe“ im Blick behalten – die ab 2029 steigenden Anforderungen an Brennstoffe können die Betriebskosten deutlich erhöhen. Eine Wärmepumpe oder Hybridlösung kann langfristig wirtschaftlicher sein. Vermieter: Die neuen Regeln zur Heizkostenbremse und CO₂-Kostenteilung (ab 2028) sollten bei der Investitionsentscheidung berücksichtigt werden. Wer jetzt eine klimafreundliche Heizung einbaut, vermeidet künftige Kostenteilungspflichten. Häufige Fragen (FAQ) Muss ich meine alte Heizung jetzt sofort austauschen? Nein – zumindest nicht kurzfristig. Das GModG sieht keine unmittelbaren Tauschpflichten für funktionierende Bestandsheizungen